T.C.
MALİYE BAKANLIĞI
Millî Emlâk Genel Müdürlüğü
SAYI:B.07.0.MEG.0.22/3303-77833/23579 04.07.1995
KONU:
MİLLÎ EMLÂK GENEL TEBLİĞİ
(26.08.2003 tarih ve 268 sıra no.lu Genel Tebliğ ile yürürlükten kaldırılmıştır)
16.02.1995 gün ve 4070 sayılı “Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun” 19 Şubat 1995 gün ve 22207 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmış ve 16 ncı maddesi uyarınca yayımından bir ay sonra, 19 Mart 1995 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Yasanın uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar aşağıda açıklanmıştır.
I- 16.02.1995 GÜN VE 4070 SAYILI YASANIN GENEL OLARAK AMACI VE KAPSAMI
A- Amacı:
Bilindiği üzere, Hazinenin mülkiyetinde bulunan tarıma elverişli araziler, Hazinenin sahip olduğu taşınmaz malların büyük bir bölümünü oluşturmaktadır. Söz konusu arazilerin bir kısmı kiraya verilerek, bir kısmı ise kullananlardan ecrimisil tahsil edilmek suretiyle değerlendirilmektedir. Arazileri kullanmakta olan kişiler çoğunlukla bu arazilerin mülkiyetini de edinmek istemektedirler. Arazilerin bu şekilde kullanımı, şahıslarla Hazine arasında zaman zaman yargıya da akseden anlaşmazlıklara neden olmuştur.
4070 sayılı Yasa, Hazineye ait tarım arazilerinin bunları kullananlara, kiralayanlara, hissedarlarına ve taşınmaz malın bulunduğu köy veya belde ile sosyo-ekonomik ilişkisini kesmemiş olanlara satışına ilişkin usul ve esasların düzenlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Yasaya göre satış işleminin yapılması takdire bağlıdır. Çünkü Yasada kullanılan ifadeler “satılabilir”, “katılabilir”, “yapılabilir” şeklinde olduğundan belirtilen kişilere satışı zorunlu kılan bir anlatım yoktur. Ancak, satış yönündeki idarî takdirin haklı bir neden olmadıkça kişi aleyhine kullanılması mümkün değildir.
B- Kapsamı:
a) Yasanın Uygulanacağı Taşınmaz Mallar:
Bu Yasanın kapsamına sadece Hazineye ait “tarım arazileri” girmektedir. 4070 sayılı Yasada “tarım arazisi” tanımı yoktur. Bu Yasanın uygulanması yönünden tarım arazisini şu şekilde tanımlayabiliriz:
Tarım arazisi: Üzerinde bitki ekimi, dikimi, bakımı ve yetiştirmesi yapılabilen veya imar-ihya (ıslah) yoluyla bu nitelikler kazandırılan ve özel mülkiyete konu olabilen araziler ile bağ, bahçe, zeytinlik, fındıklık, çay plantasyonu, sera gibi yerler ile meyve bahçelerine dönüştürülmüş yerlere tarım arazisi denir.
3402 sayılı Kadastro Kanununun 14/2 nci maddesi sulu-kuru tarım arazisi ayrımının 22.11.1984 tarih ve 3083 sayılı Kanuna göre yapılacağını belirtmiştir. 3083 sayılı Kanunun 2/c maddesinde : “Sulu arazi: Devletçe sulanan arazidir. Sahibinin kendi imkânları ile suladığı arazi kuru arazi gibi işlem görür.” denildiğinden, 4070 sayılı Yasaya göre de sulu arazinin Devletçe sulanma imkânları sağlanan arazi olarak anlaşılması gerekir.
Hazinece 24.3.1990 tarih ve 162 sayılı, 12.4.1991 tarih ve 170 sayılı, 20.1.1995 tarih ve 201 sayılı ağaçlandırmaya ilişkin Millî Emlâk Genel Tebliğlerine göre kiraya verilen veya irtifak hakkına konu edilen yerler tarım arazisi olarak kabul edilmeyecektir.
Ayrıca, tarım arazisi olarak gözükmekle birlikte, üzerindeki muhdesat veya başka bir nedenle tarımsal amaç dışında kiraya verilen veya verilebilecek araziler tarım arazisi olarak kabul edilmeyecektir.
Örnek-1: Tarım arazisi üzerindeki su kaynağı kiralama konusu yapılmış ise bu arazinin 4070 sayılı Yasaya göre satışının yapılması mümkün bulunmamaktadır.
Örnek-2: Taşınmaz mal tarım arazisi görünümündedir. Fakat burasının kum ocağı veya taş ocağı olarak kullanılması olasıdır. Bu taşınmaz mal tarım arazisi olarak satılmayacak, kum ocağı olarak değerlendirilecektir.
Hazineye ait bir taşınmaz malın bu Yasa kapsamına girebilmesi için, aşağıdaki dört şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir.
1- Yasanın uygulama alanı içinde kalmalıdır. Yani 11 inci maddede sayılan yerlerden olmamalıdır.
2- Taşınmaz mal yukarıdaki “Tarım arazisi” tanımında yer alan amaçlardan biri için kullanılmalıdır. Diğer bir deyimle, taşınmaz mal üzerinde bitki, meyveli ağaç ekimi, dikimi, bakımı, yetiştirilmesi yapılmalıdır. Küçük ve büyükbaş hayvan besi çiftlikleri, kümes hayvanları yetiştirme çiftlikleri ve su ürünleri üretim yerleri tarım arazisi tanımı dışında kalmaktadır. Çünkü, 4070 sayılı Yasa tarımsal faaliyetleri değil tarım arazilerini kapsamına almıştır.
3- Tapu kütüğünde yazılı olan cinsi tarımsal nitelik taşımalıdır. Örneğin; tarla, sulu tarla, kuru tarla, bahçe, bağ, zeytinlik, fıstıklık, meyvelik, ham toprak, hali arazi, ham arazi, kuru toprak, vb…..,
4- Taşınmaz mal halen tarımsal amaç için kullanılıyor olmalıdır. Buna göre, taşınmaz malın tapu kütüğünde yazılı olan cinsi tarım arazisi olsa dahi eğer taşınmaz mal fiilen tarım arazisi olarak kullanılmıyor ise, bu Yasa kapsamına girmeyecektir.
Örneğin; bir taşınmaz malın bir kısmı fabrika, atölye, imalathane, depo, mandıra, besi çiftliği, tavuk çiftliği gibi işyeri veya konut, bir kısmı da tarım arazisi olarak kullanılıyor olabilir. Bu örnekteki kullanımda hakim unsur işyeri veya konuttur. Bu tür yerleri kullananlar bu Yasadan yararlanmayacaktır.
Diğer taraftan tarım arazisi olarak kullanılan taşınmaz malın bir ucunda küçük bir kümes, ufak bir ağıl, samanlık, vb. bulunabilir. Bu tür kullanımda hakim unsur tarımsal amaç olduğundan bu taşınmaz malı kullananlar 4070 sayılı Yasadan yararlanabilecektir.
Bu konuda bir duraksama olduğu takdirde konu, açıklayıcı bilgi ve belgeleri ile birlikte Bakanlığımıza iletilecek ve alınacak yanıta göre işlem yapılacaktır.
b) Satış Yöntemleri:
4070 sayılı Yasada doğrudan satış ve ihale yolu ile satış olmak üzere iki tür satış yöntemi vardır.
1- Doğrudan Satış Yöntemi:
Tarım arazilerinin hissedarlara, topraksız ya da yeterli toprağı olmayan kiracılara ve kullananlara satışında uygulanır.
2- İhale Yolu ile Satış:
Tarım arazilerini kullananlardan doğrudan satış yönteminden yararlanmayacak durumda olup da Yasada belirtilen diğer şartları taşıyanlara satışta ihale yolu ile satış usulü uygulanacaktır.
c) 2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun Uygulanacağı Haller (Md. 13):
Hazineye ait taşınmaz malların satışında prensip olarak 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümleri uygulanır. Ancak, 4070 sayılı Yasa kapsamına giren arazilerin gerek doğrudan gerekse ihale yolu ile satışında öncelikle bu Yasada yer alan hükümler uygulanacak, hüküm bulunmayan hallerde ise Devlet İhale Kanunu hükümleri uygulanacaktır.
4070 sayılı Yasa ile 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa istisnalar getirilmiştir. Şöyle ki; doğrudan satışta duyuru yapılmamakta, alıcının başvurusu ile kendisine doğrudan satış yapılmakta, ihale ile satışta ise sadece taşınmaz malın bulunduğu köy veya beldede duyuru yapılmakta, ihaleye girebilmek için özel şartlar getirilmekte ve her iki satış usulünde de bedel taksitle alınabilmektedir.
Sayılan bu istisnaî durumlar dışındaki işlemler, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa göre yürütülecektir.
Ancak, rayiç bedel tesbitinde, emsal satış değerleri göz önünde bulundurulacaktır. Kişiye ait muhdesat ile kişinin taşınmaz mala kattığı değerler ise rayiç bedel hesaplamasına dahil edilmeyecektir.
Rayiç bedelin Emlâk Vergisi Kanununa göre belirlenmiş olan asgarî metrekare birim değerlerinin altında belirlenmesi mümkün bulunmamaktadır.
II-4070 SAYILI YASANIN UYGULAMA ALANI DIŞINDA KALAN TAŞINMAZ MALLAR
16.2.1995 gün ve 4070 sayılı Yasanın 11 inci maddesinde, bu Yasaya göre satışı yapılamayacak taşınmaz mallar sayılmıştır.
Bir satın alma başvurusu yapıldığında, önce satın alınmak istenilen taşınmaz malın, 11 inci madde kapsamında kalıp kalmadığı araştırılacak; kaldığı anlaşıldığı takdirde istem, gerekçe belirtilerek uygun görülmeyecek, kalmıyor ise satış işlemlerine başlanacaktır.
Hazineye ait tarım arazilerinden Yasaya göre satışı yapılmayacak olanlar aşağıda açıklanmaktadır.
a) Kadastrosu yapılmamış olan yerler:
Burada anlatılmak istenen 3402 sayılı Kadastro Kanunu ya da bu Yasadan önceki mevzuat gereğince hiç bir çalışma yapılmamış olan köy ya da mahalle (çalışma alanı) sınırları içindeki yerler ile kadastro çalışmaları halen devam eden, tespit ve tahdit işlemleri tamamlanmadığı için askı ilanları yapılmamış olan yerler anlaşılmalıdır. Diğer bir anlatımla bir yerde kadastronun yapılmış sayılması için 3402 sayılı Kadastro Kanunu çerçevesinde tespit ve tahdit işlemleri tamamlanmış ve askıya çıkmış olması yeterlidir. Burada önemli olan başvuru süresi içinde askıya çıkma işleminin yapılmış olmasıdır. Askı süresinin başvuru süresinden sonra bitmiş olması Yasanın uygulanmasına engel teşkil etmez. Ancak askı ilanının kesinleşmesinden sonra uygulama yapılacaktır.
Bir il veya ilçenin bazı köy veya mahalleleri kadastro görmüş, bazıları da görmemiş olabilir. Kadastro görmemiş olanların yukarıdaki açıklamaya göre belirlenmiş olması gerekmektedir.
Kadastro gören yerlerde tescil harici bırakılan bir yer tarımsal amaçla kullanılıyor olsa dahi bu yer Hazine adına tescilli olmadığından bu Yasanın kapsamına girmemektedir. Kadastro gören yerlerden iken tescil harici bırakılmış olup da Yasanın kabul tarihinden önce Hazine adına tescil edilen taşınmaz mallar Yasa kapsamında değerlendirilecektir.
b) Kamu hizmetine tahsis edilmiş veya fiilen bu amaçla kullanılan taşınmaz mallar:
Taşınmaz mal 19.03. 1995 tarihi itibari ile tahsisli veya fiilen kamu hizmetlerinde kullanılıyor ise, 4070 sayılı Yasaya göre satılmayacaktır. Kamu hizmetinde kulanılmadığı için bu tarihten önce tahsisi kaldırılan taşınmaz mallar bu Yasa kapsamında değerlendirilecektir. Taşınmaz malın kullananı varsa geçmiş yıllarda bu taşınmaz malın tahsisli olup olmadığına bakılmaksızın kullanım süresi göz önünde bulundurularak kulananın durumu Yasanın 7 ve 8 inci maddelerine göre değerlendirilecektir.
c) Belediye imar planları sınırları içinde kalan alanlar ile büyükşehir belediyelerinin bulunduğu illerin, büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan yerler:
Bu bendde “İmar planları sınırları…”‘ ile anlatılmak istenen nazım imar planı sınırlarıdır. Bu nazım imar planı sınırları büyükşehir belediyesine tabi olmayan belediyelerin sınırları içinde söz konusudur. Büyükşehir belediyelerinin bulunduğu illerde belediye ve mücavir alan sınırları esas alınacaktır.
d) Kamu kurum ve kuruluşlarının hazırladıkları planlarda tarım dışı kullanıma ayrılmış alanlar.
e) Bir veya birbirine bitişik parsellerde yüzölçümü, asgarî sulu arazide 600, kuru arazide 2.000 dönüm olan ve ilgili kamu kuruluşlarınca ihtiyaç duyulan yerler:
Satışı istenen Hazine mülkiyetindeki taşınmaz malın ve buna bitişik varsa Hazineye ait diğer taşınmaz malların yüzölçümlerine bakılacaktır. Eğer, tek parçada ya da birbirine bitişik parsellerin yüzölçümlerinin toplamı sulu arazide 600, kuru arazide 2.000 dönüm ve daha fazlası ise bu durumda söz konusu taşınmaz malların satışı yapılmadan önce, taşınmaz malların bulunduğu yere göre taşınmaz mala ihtiyaç duyulabilecek kamu kuruluşlarının görüşüne başvurularak buna göre işlem yapılacaktır.
Örnek : Baraj, hava alanı, ormana bitişik ya da müstakil ağaçlandırma yapılabilecek yerler ile Tarım Reformu Genel Müdürlüğü ya da Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğünün faaliyetlerinde gerekli olabilecek alanlar vb. için ilgili kuruluşların görüşü alınarak işlem yapılacaktır.
f) Deniz kıyı kenar çizgisine 2.000 metre, tabiî ve sun’î göl kenar çizgisine 500 metreden az mesafede bulunan alanlar.
g) 6831 sayılı Orman Kanununa göre orman sayılan alanlar ile 17.10.1983 tarih ve 2924 sayılı Kanun gereğince Orman Bakanlığı emrinde bulunan taşınmaz mallar.
h) 2565 sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununa göre 1 inci derecede askerî yasak bölge kapsamına giren yerler.
i) 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında olan alanlar.
j) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında bulunan yerler.
k) 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununa göre uygulama alanı ilan edilen yerler.
l) 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu amaçlarında kullanılacak taşınmaz mallar:
Buna göre Arsa Ofisi Kanunu amaçlarında kullanılacak taşınmaz malar kapsam dışı tutulmuştur. Bu nedenle, satışa konu olabilecek her bir taşınmaz malın büyüklüğüne, değerine ve bulunduğu yere bakılmaksızın defterdarlıklarca aşağıdaki bilgilerle birlikte bağlı olduğu illere göre telefaks, posta veya kurye ile bölge müdürlüklerine veya Genel Müdürlüğüne durum iletilecek, satın alınmak istenip istenmediği sorulacaktır. Ancak sulu ve kuru arazi ayırımı yapılmaksızın yüzölçümü 10.000 (onbin) m2’den küçük taşınmaz mallar ile 3083 sayılı Yasada tanımı yapılan sulu araziler için Arsa Ofisi Genel Müdürlüğüne sorulmadan satış işlemi yapılacaktır.
İllerin bağlı olduğu bölge müdürlükleri ve bunların adresleri, telefon ve faks numaraları ek bir yazı ile bildirilecektir.
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğüne yazılacak yazıda;
1- Taşınmaz malın tapu kaydı veya kadastro çapı,
2- Taşınmaz malın belediye sınırı veya varsa tasdikli imar planına olan uzaklığı, alt yapı hizmetlerinin olup olmadığı,
3- Taşınmaz malın muhdesat ve işgal durumu ile ilgili bilgi,
4-Taşınmaz malın bulunduğu yerin il ve ilçe merkezine tahmini uzaklığı,
5- Taşınmaz malın yaklaşık değeri,
bildirilecek ve buna ilişkin belgeler yazıya eklenecektir.
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü satın almak istemediğini bildirdiği veya kendisine gönderilen yazıya 15 gün içinde yanıt vermediği takdirde (satınalmak istemediği kabul edilerek) bu tebliğin XI’inci maddesinde belirtilen yetki devri sınırları dikkate alınarak satış işlemi yapılacaktır.
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü satın almak istediği takdirde ise bu Genel Müdürlüğün istemi ile birlikte 11.02.1989 tarih ve 150 sayılı Millî Emlâk Genel Tebliğine göre gerekli bilgi ve belgeler Bakanlığımıza gönderilecektir.
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğüne yapılacak satışlarda illere yetki devri yapılmamıştır.
m) Maliye Bakanlığınca belirlenecek bölge, il ve ilçelerde:
Güneydoğu Anadolu Projesi Bölge Kalkınma İdaresi Başkanlığı, Tarım Reformu Genel Müdürlüğü ve Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğünün kendi görev alanları ile ilgili faaliyetlerinden doğan ihtiyaçlar ve zorunluluklar nedeniyle kapsam dışı tutulacak bölge, il ve ilçeler ayrı bir tebliğ ile teşkilata duyurulacaktır.
III- HAZİNEYE AİT TARIM ARAZİLERİNİN DOĞRUDAN SATIŞI
Hazineye ait tarım arazilerinin kiracılara, hissedarlara ve tarımsal amaçlı kullananlara Yasanın 7/2 nci maddesinde öngörülen koşulun yerine getirilmesi durumunda doğrudan satışı yapılabilir.
A- Öngörülen Koşul:
Yasanın 7/2’nci maddesine göre kiracılara, hissedarlara ve tarımsal amaçla kullananlara doğrudan satılabilmesi için; bu kişilerin birikmiş kira ve ecrimisil borçlarının asıllarının %20 fazlası ile ödenmesi şarttır.
Bu şekilde ödeme yapıldığı takdirde ayrıca gecikme zammı ve faiz tahsil edilemez.
Ancak, taşınmaz malı kullanan kişi ile satın almak isteyen hissedar farklı kişiler olabilir. Bu durumda hissedara öncelikli satış yapılacak, fakat araziyi kullanmadığı için kendisinden ecrimisil tahsilatı yapılmayacaktır. Ecrimisil takip ve tahsilatı şagile karşı yürütülecektir. Diğer taraftan başvuranın hak sahibi olup olmadığı kesin olarak belirlenmedikçe birikmiş kira ve ecrimisil borçlarının %20 fazlası ile tahsilatı yoluna gidilmemelidir. Aksi takdirde yanlış tahsilat yüzünden tahsil edilen paranın ileride iadesi yükümlülüğü doğabilir.
B- Doğrudan Satış Yapılabilecek Kişiler:
a) Kiracılara Satış:
4070 sayılı Yasanın 5 inci maddesine göre, topraksız ve yeterli toprağı olmaması nedeni ile 31.12.1993 tarihinden önce kendilerine Hazineye ait tarım arazisi kiraya verilen ve 31.12.1993 tarihi itibariyle kiracılık sıfatı devam eden kiracılara, başvurmaları durumunda takdir edilecek bedel üzerinden doğrudan satış yapılabilir. 31.12.1993 tarihinden önce kendisine arazi kiraya verilen fakat kira süresi bu tarihten önce biten kişiler 31.12.1993 tarihi itibariyle kiracı değillerdir. Bunların Hazine hukuku açısından “kiracılık” sıfatı yoktur. Önemli olan 31.12.1993 tarihi itibariyle kişinin fiilen ve hukuken kiracı olmasıdır. 31.12.1993 tarihinden sonra taşınmaz mal boş kalsa da, başkasına kiraya verilmiş olsa da doğrudan satış hakkından yararlanacak kişi, anılan tarih itibariyle kiracı olandır. 31.12.1993 tarihinden önce yürürlükte bulunan 20.06.1980 tarih ve 106 sıra sayılı Millî Emlâk Genel Tebliği uyarınca, muhtaç veya yeterli toprağı olmadığı saptananlara kiraya verilen tarım arazilerinin kiracıları bu hükümden yararlanacaklardır.
06.10.1994 tarih ve 198 sıra sayılı Hazineye ait tarım arazilerinin topraksız veya yeterli toprağı olmayan çiftçilere kiraya verilmesine ilişkin Millî Emlâk Genel Tebliği 4070 sayılı Yasada belirtilen 31.12.1993 tarihinden sonra yürürlüğe girdiği için bu Tebliğe göre yapılan kiralama işlemindeki kiracılar bu Yasadan yararlanamayacaklardır. Ayrıca topraksız ya da yeterli toprağı olmayan çiftçi olmaları nedeni ile 31.12.1993 tarihinden önce kendilerine arazi kiraya verilen fakat sonradan bu nitelikleri taşımadıkları, yapılan incelemeler ya da şikayet veya ihbarlar sonucu anlaşılıp sözleşmeleri feshedilen ya da fesih işlemleri devam edenler doğrudan satış hakkından yararlanamayacaklardır.
b) Hissederlara Satış:
Yasanın 6’ncı maddesi hükmüne göre, Hazinenin tarım arazilerindeki hissesi, sulu arazide 40, kuru arazide 100 dönümden fazla değil ise, diğer hissedarlara takdir edilecek bedel üzerinden doğrudan satılabilir.
Burada önemli olan Hazine hissesine düşen yüzölçümünün büyüklüğüdür. Diğer hissedarların hisselerine düşer yüzölçümünün büyüklüğü önemli değildir.
Örnek-1: 160 dönüm büyüklüğündeki sulu bir tarlada Hazine hissesinin (40 dönüm) 1/4 veya 1/4 ün altında olduğunu varsayalım. Bu durumda Hazine hissesinin doğrudan satışı yapılabilecektir. Aksi durumda Hazine hissesi ihale yöntemi ile satışa sunulacaktır.
Örnek -2 : 240 dönümlük kuru arazide Hazine hissesi 5/12 veya 5/12 nin (100 dönüm) altında ise Hazine hissesinin satışı yapılabilecektir. Aksi durumda Hazine hissesi ihale yolu ile satışa sunulacaktır.
Yasanın incelenmesinden de görüleceği üzere, gerek kiracılara ve tarımsal amaçla kullananlara yapılacak doğrudan satışlardan, gerekse ihale yöntemi ile yapılacak satışlardan gerçek kişiler yararlanabilecektir.
Medenî Kanun yönünden hissedarlar arasında gerçek ya da tüzel kişi ayırımı yapılamayacağından hissedarlara yapılacak satışlardan tüzel kişiler de yararlanabilir.
Ancak, bir hissedarın bu Yasanın getirdiği öncelikli alım hakkından yararlanabilmesi için Yasada belirtilen başvuru süresi içinde satışa konu taşınmaz malın hissedarı olması gerekir.
Hisseli parselin birden fazla hissedarı bulunabilir veya bir kısmı boş kalmış olabilir. Böyle durumlarda taşınmaz malın fiilen ifrazı yönüne gidilmeyecek, satış işlemi tapu sicilinde hisse üzerinden yapılacaktır.
Hisseli bir taşınmaz malın kiracısı veya tarımsal amaçla kullananı hissedarların dışında biri olabilir. Bu durumda öncelikle doğrudan alım hakkı istediği takdirde hissedarlara tanınacaktır.
Taşınmaz malın payları eşit olan ya da olmayan birden fazla hissedarı olabilir. Bu hissedarların biri, bir kaçı veya hepsi taşınmaz malı satın almak isteyebilirler. Bu durumda aşağıdaki örneklerde görüldüğü şekilde başvuruda bulunana hissesi oranında satış yapılacaktır.
Örnek- 1:
Taşınmaz malın yüzölçümü 12.000m2’dir. Hazine de dahil olmak üzere dört hissedarı vardır. Herbirinin pay oranı 1/4 dür. Bu durumda Hazine hissesi 3.000 m2’dir.
Hazine hissesini diğer hissedarlardan biri, ikisi veya üçü satın almak isterse;
– Birinci ihtimal: Hazine hissesini sadece bir hissedar satın almak isterse 3.000 m2 bu kişiye satılacaktır.
– İkinci ihtimal: Hazine hissesini iki hissedar satın almak isterse kişi başına (3.000: 2=) 1.500 m2 yer satılacaktır.
– Üçüncü ihtimal: Üç hissedar da Hazine hissesini satın almak isterse kişi başına (3.000:3=) 1.000 m2 yer satılacaktır.
Örnek -2 :
Taşınmaz malın yüzölçümü 30.000 m2 dir. Hazine dahil beş hissedarı vardır. Hazinenin payı 6/30 (6.000 m2) dir. Diğer hissedarların payları sırası ile 4/30 (4.000m2), 5/30 (5.000 m2), 7/30 (7.000 m2), 8/30 (8.000 m2) dir.
– Birinci ihtimal: Hazine payını sadece bir hissedar satın almak isterse tamamı (6.000 m2) ona satılacaktır.
– İkinci ihtimal: Hazine payını iki veya üç hissedar satın almak isterse, Hazine payı (6.000 m2) satın almak isteyen kişilerin payları toplamına bölünecektir. Bulunan sonuç satın alma talebinde bulunan hissedarların payları ile çarpılarak bulunan miktar kadar hissedarlara satış yapılacaktır. Mesela:
a) Hazine payını 5/30 ve 7/30 pay sahipleri satın almak isterse; 5+7=12, 6.000: 12=500 m2
5/30 pay sahibine satılacak miktar; 5×500=2.500 m2
7/30 pay sahibine satılacak miktar; 7×500=3.500 m2 dir.
b) Hazine payını 5/30, 7/30 ve 8/30 pay sahipleri satın almak isterse; 5+7+8=20,6.000: 20=300
5/30 pay sahibine satılacak miktar; 300 x 5 = 1.500 m2
7/30 pay sahibine satılacak miktar; 300 x 7 = 2.100 m2
8/30 pay sahibine satılacak miktkar; 300 x 8 = 2.400 m2 dir.
– Üçüncü ihtimal: Hazine payını diğer dört hissedar satın almak isterse yukarıdaki örnekte görüldüğü şekilde işlem yapılacaktır. Yani (4+5+7+8=) 24 hisse, 6.000 m2 ye bölünüp (6.000 : 24 =) 250 m2 üzerinden sonuca gidilecektir.
Yukarıdaki örnekler Hazine hissesinin sulu arazide 40, kuru arazide 100 dönümden az olması göz önünde tutularak verilmiştir. Bazı hisseli taşınmaz mallarda Hazine hissesi sulu arazide 40, kuru arazide 100 dönümden fazla ve hissedar veya hissedarları bu taşınmaz malın kiracısı ya da kullananı olabilir. Bu durumda, hissedar veya hissedarlara Yasanın 6 ncı madde hükümleri uygulanmayacak, kiracı veya taşınmaz malı kullanan hissedar veya hissedarlara 5 ve 7 nci maddelerdeki şartları taşıyorlar ise, kendilerine bu maddelere göre doğrudan satış yapılabilecektir.
Ancak, birden fazla hissedarı bulunan taşınmaz malların satış işlemleri hissedarlar arasında eşitsizlik yaratmamak için ya Yasanın öngördüğü başvuru süresi bittikten sonra yapılmalı ya da, satın almak isteyen hissedarların satın almak istemeyen diğer hissedarların, satın almayacaklarına ilişkin noter onaylı olurlarını getirdikleri takdirde yapılmalıdır.
Hisseli taşınmaz maldaki Hazine hissesinin kullananı veya kiracısı hissedarın dışında bir kişi ise bu durumda taşınmaz mal başvuru süresi sonunda Yasanın 8 inci maddesine göre değil, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa göre satışa çıkarılacaktır. Çünkü, 8 inci maddeye göre ihaleye çıkarıldığı takdirde 4070 sayılı Yasadan kaynaklanan kiracı veya kullananın öncelikli alım hakkı Medenî Kanundan doğan hissedarın şufa hakkı ile çakışacaktır. Bunu gidermek için taşınmaz malın genel hükümlere göre satışı uygun olacaktır.
c) Tarımsal Amaçla Kullananlara Satış:
Hazineye ait tarım arazilerinin, bunları 31.12.1993 tarihinden önce on yıl süre ile fiilen tarımsal amaçla kullananlara Hazine taşınmaz mallarının doğrudan satışının yapılabilmesi için aşağıdaki iki şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir.
1- 31.12.1993 tarihinden önceki 10 yıl süre ile fiilen tarımsal amaçla kullanım Hazinece Yasanın yürürlük tarihinden önce belirlenmiş olmalıdır. Kullananın Hazinece belirlenmesi millî emlâk veya Hazine avukatlığı servislerindeki birbirini doğrulayan bilgi ve belgelerden anlaşılmalıdır.
Örnek: Taşınmaz malın dosyasındaki tespit tutanağı 10 yıllık kullanımı belirlemek için tek başına yeterli değildir. Tespit tutanağı ile birlikte ecrimisil ihbarnamesinin gönderilmesi, dava açılması, el atmanın giderilmesi için kaymakamlığa başvurulması, ecrimisil tahsilat makbuzları gibi çeşitli belgeler ile tutanağı doğrulayan ikinci bir işlemin yapılması veya taşınmaz malın dosyasındaki kadastro veya tapulama tutanağından yahut mahkeme kararlarından taşınmaz malın 31.12.1993 tarihinden önce 10 yıl süre ile kullanıldığının kanıtlanması gereklidir.,
2- 31.12.1993 tarihi itibari ile kendilerinin, eşlerinin ve reşit olmayan çocuklarının adına o yerde toplam, sulu arazide 40 dönümden, kuru arazide 100 dönümden fazla arazilerinin olmaması gerekir.
Bunun için başvuruda bulunan kişi dilekçesine nüfus idaresinden alacağı kendisi, eşi ve reşit olmayan çocuklarını gösterir onaylı aile nüfus kayıt tablosu ile bu tabloda ismi geçenlere ilişkin ilgili tapu sicil müdürlüğü ve belediyeden (emlâk vergi dairesi) alacağı 31.12.1993 tarihi itibariyle taşınmaz mallarının olup olmadığının, varsa nerede ve ne miktarda olduğunu gösterir belgeler eklenecektir.
Bu belgelerde gösterilen arazilerin sulu ya da kuru olup olmadığı millî emlâk ve ilgili birim elemanlarınca birlikte saptanacaktır.
Doğrudan satışı yapılacak miktar, başvuruda bulunanın kendi arazisi ile birlikte toplam olarak sulu arazide 40 dönümü, kuru arazide 100 dönümü geçmeyecektir.
Örnek: Kişinin 15 dönüm sulu arazisi varsa bu kişiye en fazla 25 dönüm sulu tarım arazisi satılabilecektir.
Kişinin sulu veya kuru arazilerinin yüzölçümleri farklı büyüklüklerde olabilir. Bu durumda 1 dönüm sulu araziye 2,5 dönüm kuru arazi denk gelecek şekilde hesap yapılmalıdır.
Bazen Hazineye ait bir parselin tamamını birden fazla şahıs kullanıyor alabilir. Bu durumda parsel fiilî kullanım durumuna ve Yasanın 12 nci maddesine göre ifraz edildikten sonra satılacaktır. Ancak, kullananlar kendi aralarında anlaştıkları takdirde parselin tamamının hisseli olarak satılması da mümkün bulunmaktadır.
Bazen de Hazineye ait bir parselin bir kısmı kullanılıyor, kalan kısmı ise boş bırakılıyor olabilir. Bu durumda boş bırakılan kısma bakılacaktır. Boş bırakılan kısım Hazinece müstakil olarak kullanılabilecek ya da ileride Hazine bu taşınmaz mala ihtiyaç duyalabilecek veya boş bırakılan kısmın ifrazından sonra ihale ile satışı mümkün olabilecek ise, kullanılmayan kısmın ifrazı yapılacaktır. Aksi takdirde parselin tamamı satışa sunulacaktır.
IV- HAZİNEYE AİT TARIM ARAZİLERİNİN 4070 SAYILI YASAYA GÖRE İHALE YOLU İLE SATIŞI
Doğrudan satışa konu olmayan tarım arazilerinin 4070 sayılı Yasaya göre ihale yöntemiyle de satışı mümkündür. Bu satış 2886 sayılı Devlet İhale Kanununda öngörülen satıştan, ihaleye katılım ve ilan yönünden farklıdır. İhale yöntemi ile satılacak tarım arazilerinin köy veya belde sınırları içinde kalması gerekir (Md. 3,4).
“Belde” teriminden, valilik ve kaymakamlık örgütü bulunmayan il ve ilçe belediye sınırları dışında kalan ve belediye teşkilatı olan yerleşim birimleri anlaşılmalıdır. Bu nedenle il ve ilçe belediye sınırları içinde kalan tarım arazilerinin satışında 8 inci madde hükümleri uygulanmayacaktır.
Söz konusu taşınmaz malların ihale ilanlarının nerede ve nasıl yapılacağı, bu tür ihalelere kimlerin girebileceği, ihalelerde öncelikli alım hakkının kimlerde olduğu hususları 4070 sayılı Yasanın 3,4,8 ve 9 uncu maddelerinde düzenlenmiştir.
Ayrıca, Hazine tarafından satışı yapılacak taşınmaz malın şartnamesine de taşınmaz malın mevcut durumu ile alıcısına teslim edileceği belirtilmelidir.
A- Başvuru Koşulu:
4070 sayılı Yasanın 9 uncu maddesi uyarınca tarım arazilerinin satışı sırasında öncelikli alım hakkının kullanılabilmesi için, hak sahibi kişinin bir yıllık başvuru süresi içinde ilgili defterdarlık veya malmüdürlüğüne bir dilekçe ile (Ek:1) başvurması gerekir. Bu Yasanın uygulanmasında önemli olan başvurunun süresi içinde yapılmasıdır. Konu ile ilgili bilgi ve belgelerin toplanması, satış işleminin yapılması sonraki yıllara sarkabilir.
B- 4070 Sayılı Yasaya Göre İhale Yolu ile Yapılan Satışlarda İlan:
Tarım arazilerinin satışına ait ilan, köy veya belde muhtarlıklarına bildirilerek ve köyde alışılmış usullerle duyurularak yapılır. Yapılacak duyurularda, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun, 4070 sayılı Yasaya aykırı olmayan hükümleri uygulanacaktır.
Gerekli görülen durumlarda, belirlenecek başka yollarla da ilan yapılabilir (Md.4). Diğer bir anlatımla, taşınmaz malın yüzölçümü, konumu, değeri ve diğer özellikleri gerektiriyorsa köy ve belde dışında da belirlenecek başka yöntemlerle duyuru yapılabilir.
Ancak taşınmaz malın yüzölçümü ne olursa olsun sulu arazi ise, ana yola cephesi bulunuyorsa ve yakın gelecekte tarımsal amaç dışında kullanılabilecek durumda ise veya benzeri nedenlerle köy veya belde dışında da ilan yoluna gidilmelidir.
C- 4070 Sayılı Yasaya Göre Yapılan İhalelere Katılabilecek Kişiler:
4070 sayılı Yasanın 3 üncü maddesine göre tarım arazilerinin satışı ile ilgili ihalelere;
– Taşınmaz malın bulunduğu köy veya belde nüfusuna kayıtlı bulunan,
– O köy veya beldede oturmakta olan,
– 31. 12. 1993 tarihinden önce o köyde bir taşınmaz malı malik ya da zilyed olarak tasarruf eden, gerçek kişiler katılabilir. Başka bir anlatımla, ihaleye girecek kişinin yukarıda sıralanmış olup da açıklaması aşağıda yapılan şartlardan herhangi birini taşıması gerekir.
– Taşınmaz malın bulunduğu köy veya belde nüfusuna kayıtlı olunmalıdır. Bu husus nüfus kâğıdının onaylı örneği ile kanıtlanmalıdır.
– O köy veya beldede oturmalıdır.
Bu konu birbirini doğrulayan seçmen kütük kaydı, ikametgâh ilmuhaberi, mahkeme kararı, vergi beyannameleri vb. gibi en az iki belge ile kanıtlanmalıdır.
– 31.12.1993 tarihinden önce o köyde veya beldede bir taşınmaz malı malik ya da zilyed olarak tasarruf etmelidir. Bir taşınmaz malın mülkiyetine sahip olunduğu tapu senedi ile belgelenmelidir. Zilyed olunan taşınmaz malın mülkiyetinin kime ait olduğu veya hisseli olup olmadığı önemli değildir. Zilyedlik bir kira sözleşmesi veya muhtar ve en az iki ihtiyar heyeti üyesi tarafından imzalanan yazılı bir beyanla kanıtlanmalıdır.
Burada önemli olan köy veya belde dışında oturan kişinin, taşınmaz malın bulunduğu köy ya da belde ile olan sosyo-ekonomik ilişkisini kesmemiş olmasının anlaşılmasıdır.
– İhalelere gerçek kişiler katılabilir. Bu hükümden tüzel kişiler yararlanamaz.
D- Tarım Arazilerini Kullananların Öncelikli Alım Hakkı:
İhale ile satılan köy veya beldedeki bir tarım arazisini bazı kişilerin, ihale bedeli üzerinden öncelikli alım hakkı vardır.
aa) Öncelikli Alım Hakkı Olanlar:
4070 sayılı Yasanın 8 inci maddesi hükmüne göre; doğrudan satış hakkından yararlanamamış ve 31.12.1993 tarihinden önce Hazineye ait tarım arazilerini kullananların veya bunların mirasçılarının:
– Taşınmaz malı halen kullanmaları ve fiilen kullandıklarının da Hazinece belirlenmiş olması,
– Kendilerinin, eşlerinin ve reşit olmayan çocuklarının adına, aynı yerde, 19.03.1995 tarihi itibariyle sulu arazide 40, kuru arazide 100 dönümden fazla arazilerinin olmaması,
koşullarıyla, ihale yoluyla satışa çıkarılan tarım arazilerini öncelikli alım hakkı vardır.
Yukarıda söz konusu edilen 40 ve 100 dönümlük miktarlar toplam yüzölçümlerdir. Bu yüzölçümlere kadar olan taşınmaz mala bir tek kişi tam mülkiyet veya müşterek mülkiyet esaslarına göre sahip olabileceği gibi ihaleye girecek kişi, eşi ve reşit olmayan çocukları ile birlikte de sahip olabilirler. Eğer ihaleye girecek kişi, eşi veya reşit olmayan çocukları iştirak halinde mülkiyet esasına göre bir taşınmaz mala sahip iseler bu durumda iştirak halindeki mülkiyetin müşterek veya tam mülkiyete dönüştürülmesi gerekir. Aksi halde her biri için iştirak halinde malik oldukları taşınmaz mal adlarına tapulu olarak nazara alınmalıdır.
Sulu arazide 40, kuru arazide 100 dönümden fazla araziye sahip olmama ihaleye girebilme şartıdır. İhale ile satın aldıktan sonra, o kişinin kendisinin, eşinin ve reşit olmayan çocuklarının aynı yerde sulu arazide 40, kuru arazide 100 dönümden fazla taşınmaz malı olabilir.
Buradaki 40 ve 100 dönümlük sınırlar kişinin eş ya da reşit olmayan çocukların fiilen mülkiyetinde bulunması gereken arazi miktarının toplamıdır. Yarıcılık, marabacılık, kiracılık vb. yollardan biri ile kullanılan araziler bu hesaplamaya dahil edilmeyecektir.
bb) Öncelikli Alım Hakkının Kullanılması:
Öncelikli alım hakkının kullanılma şekli 4070 sayılı Yasanın 8 inci maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre;
Öncelikli alım hakkı olan ihaleye katılsın veya katılmasın ihale ita amirince onaylanmadan önce kendisine 7 gün içinde yapılacak tebligat üzerinde 15 gün içinde ihale bedelinin tamamını veya en az 1/4 ü ile vergi, resim ve harçların tamamını yatırır, kalan borcunu, peşinatın ödenmesini izleyen en çok 24 ay ve idarenin belirleyeceği en fazla 8 eşit taksitle ve kanunî faizleri ile birlikte ödeyeceğini taahhüt eder (Ek:2) ve istenecek belgeleri idareye verirse, ihale öncelikli alım hakkı sahibine yapılır ve durum, üzerinde ihale kalan müşteriye bildirilir.
Öncelikli alım hakkı sahibi, bu süre içinde üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmez ise, ihale üzerinde kalan müşteriye tebligat yapılarak işlemler tamamlanır. Müşteri de yükümlülüğünü yerine getirmez ise teminat Hazineye irat kaydedilir.
cc) İlk İhalede İstekli Çıkmaması Durumu:
Tarım arazisinin satışının ilk ihalesinde istekli bulunmadığı takdirde, ikinci ve izleyen ihalelerde öncelikli alım hakkı kullanılamaz ve taşınmaz mal genel hükümlere göre (Md. 8/3), yani 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa göre satılır.
V- SATIŞ BEDELİNİN TAHSİLİ VE TESCİL
A- Satış Bedelinin Tahsili:
4070 sayılı Yasa uyarınca gerek doğrudan, gerekse ihale ile satılan taşınmaz malların bedelleri peşin veya taksitle ödenebilir (Md. 2 ve 10).
Taksitle ödeme durumunda (Ek:2) satış bedelinin en az 1/4 ü ile satış bedelinin tamamı üzerinden vergi ve resimlerin tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde ödenmesi gerekir.
Doğrudan satışlarda katma değer vergisi (KDV) tahsil edilmeyecektir. İhale yolu ile yapılan satışlar ise KDV’ye tabi bulunmaktadır.
Taksitler, bedelin en az 1/4 ünün peşin ödenmesini izleyen en çok 24 ayda ve hasat mevsimi dikkate alınarak belirlenecek 8 eşit taksitte ve kanunî faizi ile birlikte ödenir (Ek:2). Her taksit için yıllık %30 faiz oranı üzerinden 1/4 ünün peşin ödenmesinden itibaren faiz hesaplanarak tahsil edilir. Bedelin sekizden az taksitle ödenmesi de mümkündür. Bir kez belirlenen taksit dönemlerinin daha sonra değiştirilmesi mümkün bulunmamaktadır. Ancak, vadesi gelmemiş taksit bedelleri vadesinden önce faizi ile birlikte ödenebilir.
Taksitlerin yatırılma zamanı, peşinat yatırılırken başvuran ile birlikte idarece bir tutanakla belirlenecek ve tutanağın bir örneği başvurana verilecektir (Ek:2).
Bu tutanak Damga Vergisi Kanununun (1) sayılı tablosunun I/1-a bendi hükmü uyarınca binde altı (%06) oranında damga vergisine tabidir.
Kanunî faiz oranı ileride arttırıdığı takdirde ödenmeyen veya vadesi gelmemiş olan taksit tutarlarına yeni oran uygulanacaktır.
Başvuran ile birlikte taksit tarihlerinin belirlenmediği durumlarda taksit tarihleri idarece eşit dönemler itibarı ile belirlenerek ilgisine bildirilecektir. Yazılan yazıda taksit tarihlerinin değişmeyeceği, taksitlerin faize tabi olduğu, taksitlerin süresinde veya verilen ek süre içinde ödenmemesi durumunda Yasadan yararlanma hakkının kaybedileceği hususları da vurgulanacaktır.
Taksit tutarları ve kanunî faizleri ödenmedikçe taşınmaz malın alıcısı adına tescili yapılmaz.
Taksitlerin sonuncusunun vadesi geçtiği halde henüz ödenmemiş borç ve kanunî faizleri varsa bunların ödenmesi için idarece 30 günlük ek bir süre verilecektir. Bu süre içerisinde de yine vadesi gelip ödenmeyen toplam borç ve faizler ödenmez ise alınan bedeller ve kanunî faizleri ilgilisine iade edilecektir. Sonra taşınmaz mal genel hükümlere göre satılacaktır.
B- Alıcı Adına Tescil:
Bedelin tamamının ödenmesinden sonra yerel maliye kuruluşunun yazılı istemi üzerine tapu harçları tahsil edilerek alıcı adına re’sen tescil işlemi yapılır. Tapu sicil müdürlüğüne yazılan yazıda (Ek: 3), hem satış bedeli hem de harca esas değer gösterilmelidir.
VI- KİRA VE ECRİMİSİL
4070 sayılı Yasanın 2 nci maddesi Hazineye ait tarım arazilerinin peşin veya taksitle satılabileceğini, 7/2 nci maddesi doğrudan satışlarda kişilere satış yapılabilmesi için birikmiş kira ve ecrimisil borçlarının asıllarının %20 fazlası ile ödenmesinin şart olduğunu, 10 uncu maddesi satışı yapılan taşınmaz malların bedellerinin peşin veya taksitle ödenebileceğini, aynı maddenin üçüncü fıkrası taksit tutarı ve kanunî faizleri ödenmedikçe taşınmaz malın alıcısı adına tescil edilmeyeceğini belirtmiştir.
Medenî Kanunun 633 üncü maddesi, taşınmaz mal mülkiyetini edinmek için tapu siciline kayıt koşulunu getirmiş, Borçlar Kanununun 213 üncü maddesi de taşınmaz mal satışının geçerli olabilmesi için, resmî senetle yapılmasını zorunlu kılmıştır.
Yukarıda bildirilen Yasa maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, taksit tutarları ve faizleri ödeninceye kadar taşınmaz malların mülkiyetinin Hazine üzerinde kalacağı anlaşılmaktadır.
Ancak, 4070 sayılı Yasada iki tür satış yöntemi bulunduğundan konunun buna göre değerlendirilmesi gerekmektedir.
a) Doğrudan Satış Yönteminde:
4070 sayılı Yasanın 7/2 nci maddesi uyarınca doğrudan satış yönteminden bir kişinin yararlanabilmesi için, o kişinin sözleşme tarihine kadar birikmiş kira ve ecrimisil borçlarının asıllarının %20 fazlası ile ödemesi şarttır. Satış bedelinin peşin ya da taksitle ödenmesinde durum değişmemektedir.
Ancak, taksitli satışlarda taahhüt senedinin düzenlenmesinden tapuya tescil tarihine kadar geçecek süre için Yasadan kaynaklanan kullanma nedeni ile fuzulî işgalden söz edilemeyeceğinden ecrimisil isteminin dayanağı kalmayacaktır.
16.02.1995 gün ve 4071 ile 4072 sayılı Yasaların amacı toplumsaldır. 4070 sayılı Yasanın amacı ise Hazine mülkiyetindeki taşınmaz malların rayiç değer üzerinden öngörülen yöntemlerle satışını sağlamaktır. Söz konusu Yasaya göre bir taşınmaz mal peşin veya taksitle satılabilmektedir. Taksitli satışlarda kanunî faiz alınmaktadır. Bir taksitli satışta faiz alınması demek satış bedelinin peşine indirgenmesi anlamına gelir, yani faiz alınmasıyla peşin satışla taksitli satış arasındaki bedel yönünden fark kalkar. Bu durumda peşin satışlarda kira bedeli alınmaması, faizli taksitli satışlarda kira bedelinin alınabileceğinin düşünülmesi, iki satış türü arasında eşitsizlik ve hakkaniyete aykırılık yaratır. Bu nedenle taksitli satışlarda da taksit süresi için kira bedeli alınmamalıdır.
b) İhale ile Satış Yönteminde:
İhale ile satış yöntemine göre ihalelere Yasada belirtilmiş olan kişiler ile taşınmaz malı kullanan kişiler katılabilir. Bu durumda ihale; ya taşınmaz malı kullanan kişi üzerinde, ya da ihaleye giren başka biri üzerinde kalır.
aa) İhale taşınmaz malı kullanan üzerinde kaldığında;
Doğrudan satış yönteminde dahi birikmiş kira ve ecrimisil borçları tahsil edildiğine göre, ihale yöntemi ile de yapılan peşin veya taksitli satışlarda geçmiş döneme ilişkin kira ve ecrimisil borçlarının da tahsili gerekir.
Taksitli satışlarda taahhüt senedinden sonraki dönem için ise yukarıdaki açıklama nedeni ile kira ve ecrimisil alınmayacaktır.
bb) İhale taşınmaz malı kullanmayan bir kişi üzerinde kaldığında;
Bu durumda, taşınmaz malı satın alanın fuzulî işgalinden söz edilemeyeceğinden kendisinden ecrimisil tahsilatı da söz konusu olmayacaktır. Fakat fiilen taşınmaz malı kullanan varsa, ondan satış sözleşmesinin imza tarihine kadar ecrimisil ve kira bedeli tahsil edilmelidir. Taksit süresine ilişkin olarak ise yukarıdaki açıklama çerçevesinde bir kira bedeli istenmemesi gerekir.
VII- TARIM DIŞI KULLANIMIN YASAKLANMASI
4070 sayılı Yasaya göre gerek doğrudan gerekse ihale yöntemi ile satılan tarım arazileri, Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğünün izni alınmadan tarım dışı amaçlarla kullanılamaz. Bu husus tapu kütüğü sahifesenin beyanlar hanesine yazılır (Md. 10/5).
Bunun için de tapu sicil müdürlüğüne tescil için yazılan yazıda bu hususa da yer verilmeli ve tapu sicilinin beyanlar hanesine “… parsel nolu taşınmaz mal 16.02.1995 gün ve 4070 sayılı Yasaya göre satılmıştır. Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğünün izni olmadan tarım dışı amaçla kullanılamaz” şerhinin yazılması istenmelidir (Ek: 3).
Tarım dışı kullanımın yasaklanması bir süreye tabi tutulmamıştır. Sadece bu hususun tapu kütüğünün beyanlar hanesine yazılmasıyla yetinilmiştir.
Yasa hükmünden anlaşılacağı gibi burada sadece tarım dışı kullanıma bir sınırlama getirilmiştir. Taşınmaz malın el değiştirmesi ile ilgili bir sınırlama söz konusu değildir.
VIII- YASADAN YARARLANMADA BAŞVURU KOŞULU VE BAŞVURUDA HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE
4070 sayılı Yasaya göre, kendilerine doğrudan satış yapılabilecek kişiler ile ihale yoluyla yapılacak satışlarda ön alım hakkını kullanabilecek kişiler (Md. 5, 6,7 ve 8), Yasanın yürürlüğe girdiği 19.03.1995 tarihinden itibaren bir yıl içinde ilgili defterdarlık veya malmüdürlüğüne bir dilekçe ile başvurmaları gerekir (Md. 9). Başvurada bulunabilecekler; kiracılar (Md. 5), hissedarlar (Md.6), tarımsal amaçla kullananlar (Md.7) ve ihale ile satışlarda öncelikli alım hakkını kullanabilecek (Md.8) kişilerdir (Ek:1).
Bu sürenin geçmesi ile her türlü talep hakkı düşer ve söz konusu taşınmaz mallar genel hükümlere göre satılır (Md.9). Buradaki başvuru için zorunlu olan bir yıllık süre hak düşürücü süredir. Bu süre geçtikten sonra yapılan başvurular değerlendirmeye alınmayacaktır. Ancak, idarece yapılacak işlem sonraki yıllara sarkabilir.
IX- İFRAZ İŞLEMLERİ
İfraz işlemleri, Tescile Konu Olan Harita ve Planlar Yönetmeliğine uygun olarak yapılacak haritalara göre yapılır (Md.12).
Bu haritaların yapım giderleri başvuruda bulunanlarca karşılanacaktır. Bunun için, başvuruda bulunanların mağduriyetini önlemek bakımından öncelikle hak sahipliği araştırılacak, hak sahipliği kesinleştikten sonra her türlü giderleri ilgilisince karşılanmak suretiyle idarenin talebi üzerine ifraz işlemleri yaptırılacaktır.
Bu Yasaya göre yapılacak ifrazlarda, 3194 sayılı İmar Kanunu ve Uygulama Yönetmelikleri hükümleri uygulanmaz.
X- GEÇİCİ TEMİNAT
4070 sayılı Yasanın Devlete ait taşınmaz malların satışında alınacak geçici teminat oranını düzenlenen 14 üncü maddesi genel hüküm niteliğindedir.
Gerek 4070 sayılı Yasaya göre ihale yoluyla yapılacak satışlarda, gerekse 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa göre yapılacak satışlarda, ita amirinin onayı ile tahmin edilen bedelin %30 una kadar geçici teminat alınabilir.
Devlet İhale Kanununa göre yapılan ihalelerde %30 kadar taminat alınması yetkisinin nasıl kullanılacağı 28.02.1995 tarih ve 204 sayılı Millî Emlâk Genel Tebliğinde açıklanmıştır. Geçici teminat konusunda bu Tebliğe göre işlem yapılmalıdır.
4070 sayılı Yasanın uygulanmasına ilişkin olarak, gerek doğrudan, gerekse bu Yasaya göre yapılacak ihalelerde, takdir edilen bedeli, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 76 ncı maddesi gereğince her yıl bütçe kanunu ile merkez ilçeler için belirlenen parasal miktarlara kadar olanların hak sahiplerine doğrudan satışına ve ihaleye çıkarılmasına izin vermeye defterdarlar yetkilidir. Defterdarlar verilen bu yetkiyi bir alt kademeye veya kaymakamlıklara devredemezler. 4070 sayılı Yasaya göre yapılacak satış işlemleri defterdarlıkça incelenir ve yukarıda belirtilen yetki çerçevesinde karara bağlanır.
Ayrıca, 22 Eylül 1993 gün ve 183 sıra sayılı Genel Tebliğimizde verilen genel yetkiye istisna olarak bazı il defterdarlıklarına verilen yetkiler aynı parasal sınırlar içinde kalmak koşuluyla 4070 sayılı Yasaya göre yapılacak işlemlerde de geçerlidir.
Verilen yetkiler satışa çıkarılması işlemine ilişkindir. İhale onayları daha önceden olduğu gibi 2886 sayılı Devlet İhale Kanunundaki parasal sınırlara bağlı olarak yapılacaktır. Satış işleminin onayı için Bakanlığımıza gönderilecek yazıya önceki uygulamalarda olduğu gibi bedel takdir kararı ve taşınmaz mala ilişkin bilgi ve belgeler eklenecektir.
XII– SONUÇLARIN BİLDİRİLMESİ
Bu Yasaya göre yapılan satış işlemlerinin Bakanlığımızca izlenmesi yönünden her taşınmaz mal için, peşinat tahsil edildiğinde, Ek 4’deki form bir defaya özgü olmak üzere işlenerek gönderilecektir. Daha sonra tahsil edilen taksit bedelleri millî emlâk servisindeki dosyasında bulunan forma işlenecektir.
Ayırca, Ek 5’deki form da her yıl sonu itibari ile doldurularak gönderilecektir.
Bilgi edinilmesini, gereğinin buna göre yapılarak Genel Tebliğin ilinize bağlı ilçelere de iletilmesini rica ederim.
İsmet ATTİLA
Maliye Bakanı
Ek: 5
EK:1
………………Defterdarlığına/Malmüdürlüğüne
………………………………………..
………………….ili,………………ilçesi,…………………köyünde/mahallesinde,……….yöresinde bulunan ve tapunun ………………..pafta,……………….ada,…………..parsel no’sunda ………….m2 yüzölçümlü taşınmaz malın hissedarı/kiracısı/tarımsal amaçla kullananıyım/kullanıyız.
16.02.1995 gün ve 4070 sayılı Yasadan yararlanarak satın almak/ön alım hakkımı kullanmak istiyorum/istiyoruz.
Bu nedenle anılan taşınmaz malın tarafıma/tarafımıza satışı hususunda gereğini arz ederim. ……../……/199..
Başvuranın
Adı,Soyadı
(imza)
Adresi :
Ekler :
1-(Gerekiyorsa) Kira Sözleşmesi
2-(Gerekiyorsa) Tapu Senedi
3-(Gerekiyorsa) Veraset Belgesi
4-(Gerekiyorsa) Kroki
5-(Gerekiyorsa) Vekaletname
6-(Gerekiyorsa) Nüfus Müdürlüğünden Alınan Yazı
7-(Gerekiyorsa) Belediye Başkanlığından Alınan Yazı.
8-(Gerekiyorsa) Tapu Sicil Müdürlüğünden Alınan Yazı
9-(Gerekiyorsa) Zilyedliğe İlişkin Belge
10-(Gerekiyorsa) İkametgah İlmuhaberi
11-………………………………
EK:2
TAAHÜT SENEDİ
………………ili,…………………….ilçesi,………………köyü/mahallesi,…………………….yöresinde bulunan ve tapunun ……………pafta,……………..ada,……………….parsel no’sunda kayıtlı,……………………m2 yüzölçümlü taşınmaz malı almak için 16.2.1995 gün ve 4070 sayılı Yasa gereğince başvuruda bulundum/bulunduk.
Anılan Yasa gereği bedelin tamamının/hisseye isabet edenin 1/4’ü olan ………………………TL’yi,………………tarih ve ……………………..sayılı makbuzla yatırdım/yatırdık.
Geriye kalan……………….TL’nin (iki/üç/dört) eşit taksitte ve kanuni faizi ile birlikte aşağıdaki tarihlerde yatırılmasını taahhüt ediyorum/ediyoruz.
1.Taksit olan………………………………TL’yı, ………./……./199…..
2.Taksit olan………………………………TL’yı,………./……./199…. .
3.Taksit olan………………………………TL’yı,………/……./199…..
4.Taksit olan………………………………TL’yı,……../……./199……..
Taahhüt edilen tarihlerde veya verilecek ek sürede belirtilen ve bedelleri kanuni faizi ile birlikte yatırmadığım/yatırmadığımız takdirde, başvuru hakkımı/hakkımızı kaybetmiş sayılacağımı/sayılacağımızı ve alınan bedellerin idare tarafından tarafıma/tarafımıza iade edilmesini kabul ve taahhüt ediyorum/ediyoruz.
Başvuruda bulunan/Bulunanlar
(%0,6 Oranında Damga Pulu)
Başvuruda Bulunanın Adresi:
Ek: (Gerekiyorsa) Vekaletname
EK:3
T.C.
……………………..DEFTERDARLIĞI
…………………………….MALMÜDÜRLÜĞÜ
SAYI :
KONU :
TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜNE
………………ili,…………………….ilçesi,………………köyü/mahallesi,…………………….yöresinde bulunan ve tapunun ……………pafta,……………..ada,……………….parsel no’sunda kayıtlı,……………………m2 yüzölçümlü taşınmaz malın 16.2.1995 gün ve 4070 sayılı Yasa gereğince……………………….’ya……………………TL bedelle satışı yapılmış ve satış bedelinin tamamı tahsil edilmiştir.
Anılan taşınmaz malın………………yılı emlak vergisi harca esas değeri……….TL’dir
Söz konusu Yasanın 10/4’üncü maddesi uyarınca alıcı adına gerekli tescil işleminin yapılması ve taşınmaz malın tapu kütüğünün beyanlar hanesine “Bu taşınmaz mal 16.02.1995 gün ve 4070 sayılı Yasaya göre satılmıştır. Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğünün izni olmadan tarım dışı amaçla kullanılamaz” şerhinin yazılması hususunda gereğini rica/arz ederim.
……………………………….
Defterdar/Malmüdürü
EK:4
T.C.
……………….DEFTERDARLIĞI
………………..MALMÜDÜRLÜĞÜ
SAYI :
KONU: :
MALİYE BAKANLIĞINA
(Milli Emlak Genel Müdürlüğü)
4070 sayılı Yasaya göre satış işlemine tabi tutulan taşınmaz mal ile ilgili bilgiler aşağıda sunulmuştur.
Bilgilerinize arz ederim.
DAĞITIM:
Gereği: Maliye Bakanlığına
Bilgi: …………Valiliğine
4070 SAYILI YASAYA GÖRE
DEVRİ YAPILAN TAŞINMAZ MALLAR BİLGİ FORMU
FORM SIRA NO:…………….
İL DOSYA NO :…………….
| İLİ: | SATIŞ BİLGİLERİ | ||||
| İLÇESİ: | SATIŞ TARİHİ: | ||||
| MAHALLE-KÖY: | SATIŞ BEDELİ: | ||||
| İL DOSYA NO: | TAKSİTLE SATIŞ HALİNDE | ||||
| BAK.DOSYA.NO: | ÖD.PEŞİNAT(En az 1/4) | ||||
| TAŞINMAZ MALIN | ÖDENDİĞİ TARİH | ||||
| ADA NO: | TAKSİTLER | MİKTARI | VADESİ | ||
| PARSEL NO: | 1.TAKSİT | ||||
| YÜZÖLÇÜMÜ: | 2.TAKSİT | ||||
| BAŞVURANIN
ADI VE SOYADI: |
3.TAKSİT | ||||
| 4.TAKSİT | |||||
| NOT: | TOPLAM | ||||
NOT: 1)İlçe bazında satışı yapılacak her taşınmaz mal için birden başlayarak “FORM SIRA NO” verilecektir.
2)Bu form satış bedeline ilişkin peşinatın tahsilatından sonra doldurularak gönderilecektir.
EK:5
4070 SAYILI YASAYA GÖRE
DEVRİ YAPILAN TAŞINMAZ MAL TAKSİT ÇİZELGESİ
İLİ: :
İLÇESİ: :
| Form Sıra No: | ÖDEMESİ YAPILAN TAKSİTLER | Tahakkuk Eden Toplam Faz(TL) | DÜŞÜNCELER | |||
| I | II | III | IV | |||
Not: 1)Daha önce Genel Müdürlüğü yatırıldığı bildirilen taksitler yazılmayacaktır.
2)Form sıra no: Daha önce gönderilen formdaki sıra no yazılmayacaktır.
3)Bu çizelge yıl sonu itibarı ile doldurulacak ve en geç yılı takip eden Ocak ayının ilk 15 günü içinde gönderilecektir.
[1] 08.07.1995 tarihli ve 22337 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.
[2] Bu bölümde defterdarlara tanınan yetkinin, kurulmuşsa milli emlak dairesi başkanlarına devredilmesi 25.06.1996 tarihli ve 211 sıra no.lu Milli Emlak Genel Tebliği ile uygun bulunmuştur